1 房市十余年增长111%以及增长背后的原因
美国房价迅猛上涨，从1995年至2006年夏天已持续上涨了111%（图2-1），美国房地产市场价值从1997年的10万亿美元增长到2005年的20万亿美元，几乎翻了一番。2005年住房自有率从657%上升到689%，按经验来讲每增加1%的住房自有率，意味着增加100万套的住房需求，在社会人口结构、经济状况并未发生根本性改变的前提下，房市的快速增长实际上隐藏着很大的泡沫成分。
在危机之后，人们都看清了当时美国房市在狂热时期的荒谬，可是在危机当中又是什么蒙蔽了大家的眼睛，让泡沫越吹越大呢？
首先第一章中提到的连续降息，可以说正是它引发了房地产市场的春天。时间回溯到2000年下半年，美联储货币政策开始发生根本性转变，从加息周期转变为降息周期。连续降息造成的低贷款利率无疑给贷款者以极大的吸引，虽然在此期间房屋价格有所上扬，但是由于利率的大幅下调，并未给贷款者增加过多的还款负担，大家还是认为在此期间买房是值得的。并且在联邦基金利率下调的同时，其他利率也随之纷纷下降，很多高风险的金融工具在住房按揭贷款市场中比重不断增大。例如：2004年下半年，浮动利率贷款和只支付利息贷款所占总按揭贷款的发放比例竟然占到了约2/3。与固定利率相比，购房者选择这类贷款工具时只需负担较低的每月还款额度。所以，这类贷款工具在头几年的时间里减轻了购房者的还款压力，刺激了房地产市场的交易。由于交易量在这些因素的影响下持续放大，美国房地产价格得以持续走高。
其次，美国政府的住房政策，以及美国房地产行业的特点也是引发房价上涨的一个要素……
2 泡沫破灭，原来地狱和天堂只有一线之隔
在繁荣和萧瑟之间只有一线之隔，而引发房市滑铁卢的正是低到不得不升的利率。金融危机的发展史要追溯至2001年，当时的美国经历了技术进步主导的 “高增长、低通胀”的新经济周期，同时也滋生了美国股市较长时期的非理性繁荣。然而，2001年由高科技泡沫破灭引发的美国股市繁荣的终结，加上“9·11”事件，向美国经济投下了衰退的阴影。前文所提到的低利率政策正是在这种背景下应运而生的。低利率为市场繁荣带来种种好处的同时，不得不提到，它同样也是把双刃剑，低利率会使本国货币贬值，加剧通货膨胀。因此利率不会永远处于降息周期，经济周期更不会总是无限向上。为防止市场消费过热，2005年到2006年，美联储先后加息17次，利率从1%提高到525%。由于利率传导到市场往往滞后一些，2006年美国次贷仍有上升。但加息效应逐渐显现，房地产泡沫开始破灭。恶性循环就此开始，本来次贷贷款人就是低收入者，利息增加，他们就更还不起钱了，于是就只好不要房子。之后贷款机构由于收不回贷款，只能收回贷款人的房子，可是由于房屋的需求在高利率时锐减，房价下跌，贷款机构收回来的房子不仅卖不掉，而且还不断贬值缩水，于是不要说什么盈利，就连资金链都转不起来了，就这样房价下跌，银行放贷量减小，房市继续下跌，美国房屋市场跌入谷底…………（摘自《金融海啸中那些人与事》巴曙松 等著 湖南人民出版社） 》》点击浏览该书更多信息
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