四合院生存样本
“不卖不行啦”
老房主李世雄的无奈
“不卖不行啦！”75岁的李世雄指着自家祖辈留下来的四合院无奈地对记者说，“我在这儿住了快60年了，再喜欢这院子也没辙了。”
李大爷的院子位于北新桥地区的前永康胡同，是一座标准的四合院，北房三正两耳，南房五间中开金柱大门，一看就是典型的官宅。李大爷说院子是解放初期父亲花一百多块买下的，“当时我们爷俩儿一进院就看上眼了，院子方方正正，格局多好呀！据说溥仪一个外甥女在这儿住过呢。”如今的院子却早已没有官宅的模样，影壁墙也不见踪迹，取而代之的是建在院子正中的一间小屋，东耳房的门窗也只剩下框架了，里面堆满了杂物。
说起修房李大爷气就不顺：原来李大爷兄弟四人共同拥有院子，作为老大他多年来主动承担起修房的责任，那间小屋就是他请人修好当太阳能浴室给大伙用的，以前一大家子住在一起其乐融融的。李大爷说，“我压根没想过卖院子，本意是想把这份遗产保留下去。”可随着小辈子女陆续结婚，兄弟四人却因为住房闹起了矛盾，最后不得不去法院析产。“判决出来了，老二老三又反悔了，测绘费和起诉费还是我一人垫的呢。”打那以后李大爷再也没有心气维护房子了，“房子产权都分不清我修哪间是呀，光靠我一家也修不起呀！”李大爷的老伴去居委会打听过，“一平方米就得花两千块，还是简单弄弄。”整座院子光建筑面积两百多平方米，这笔开销对于退休的老两口来说无异于天文数字。”
眼看着院子一天天老化，岁数越来越大的李大爷想法变了，痛下决心决定卖院子，“房子分不清楚，钱还不好分吗！”李大爷兄弟四人一致决定卖院子，很快，就有中介和买家找上门来，保守估计也能卖1200万，一家分上300万不成问题。李大爷离开胡同搬进楼房的那天不久就要到来了，他说自己也会回来看一看：“希望这院子能碰上个有实力的好买主，用心规整规整，别糟蹋了！”
“买下就不想卖”
新买家吉庆明的投资经
“2006年花500万买下这院子，又投了300万翻建，现在有人出2000万来买，我没卖。”说这话的是四合院旅馆吉庆堂的堂主吉庆明，在过去的三年间，他陆续买下四套院子，“买下就不卖”成了他的四合院投资信条。
“天棚、鱼缸、石榴树、老爷、肥狗、胖丫头”这句谚语生动描述了老北京四合院的生活情趣，如今这样的场景在吉庆堂得以重现，只是这里的老爷不再是京城大员，而是来自山西的吉堂主。有钱的山西人也不都是暴发煤老板，吉庆明说，“自己和煤炭行业一点关系没有，来北京多年从事规划设计。”
吉庆明买下四合院后就着手翻建，这个过程是漫长曲折的，面临一道道难关：夜间运料施工扰民给邻居补偿；为了减少民怨主动把四周邻居家的墙修补一遍；“翻修方案需要邻居签字同意的，二楼肯定是不让起的，文物部门要求原拆原建，没有商量余地，手续审批没有一年跑不下来。”他说，希望将来政府能有专门机构将多部门分段管理的事情集中办理简化过程。
为了让院子更有老北京味道，吉庆明去前门拆迁地区以五毛一块的价格收了两万多块老砖，“铺在院子里感觉特别好。”他说。在最大限度保留四合院神韵的同时，他也加进了自选动作：比如横梁没用木头的，而是水泥材料外刷的红漆，窗户的框子是实木的，中间是却是隔音的中空玻璃，采用了德国诺托五金件可以使窗口垂直开启一定角度。令人惊奇的是他还建了一个140平方米的地下室当茶室，“据说从2008年开始已经不批地下室了！”他说，“四合院保护也要和时代一起发展，只有让老房子在保留风貌的同时充分具有使用价值才能真正保护起来。否则资本热情不会高。”
吉庆堂在2008年奥运前夕开门迎客，当时外国旅客爆满，很多老外都是一大家子包院住，价位在2万元人民币左右。金融危机后来的大多是国内游客。六间客房分1280元一间和1080一间两档，基本可以打六折。加上一些企业包院子做活动，吉庆堂每月能有六七万元收入，收回投资大致在10年左右。可在吉庆明眼里这账不是这样算的：“营业收入够院子维护费用和人员开支就可以了，我现在的院子抵押给银行就能换回800万，前一阵有人出2000万我都没卖。”
四合院在吉庆明那里是只进不出，一是他迷上了四合院，二是他看好长期升值潜力。2007年，他又在东四十四条买下一套400平方米的院子，2008年又在大石作胡同和板桥二条两次出手。吉庆明享受着四合院之美，也看好未来的巨大升值空间：“翻10倍不好说，赔钱几乎不可能，只是好院子越来越越难找了。”
新闻内存
四合院 历史
北京四合院建筑规格早在辽代时就已经初步形成。元世祖忽必烈“诏旧城居民之过京城老，以赀高（有钱人）及居职（在朝廷供职）者为先，乃定制以地八亩为一分”，分给前往大都的富商、官员建造住宅，由此开始了北京传统四合院住宅大规模形成时期。后经明、清历代完善，逐渐形成北京特有的建筑风格。
四合院 交易关键词
■价格：院子占地面积每平方米售价在2万－10万之间，购买之后改造翻建平均每平方米5000元上下。故宫、景山、后海的四合院价格最高，南北中轴线、南锣鼓巷地区其次，南城价格相对较低。
■购买人：小时候就住四合院的纯北京人，现在事业有成买套院子找感觉的；迷恋京味文化有四合院情结的外地人士和海外华侨，买院子安享晚年；把四合院当作一种增值投资的人。
■用途：三成自住，七成翻修后等待升值。部分尝试经营，如开旅馆、棋社、茶室等。
本版文图晨报记者 王海鹏
编后语
“中国现代化了，老的房子被拆了，北京越来越像纽约，但不知道为什么，人们却越来越思念那庭院中的生活。”这是一些北京人对四合院的情结。
而还有一个说法是，富人的文化总是趋同的，独特文化往往由穷人创造并传承，因此有人说四合院的文化实质是胡同文化，这个文化不仅仅是建筑上的，还有哲学、精神层面的深刻内涵。四合院引进民间资本，除了外观、建制得到恢复和保护外，其中的文化也需要复兴。因此,民间资本介入四合院保护过程中，文化这一课不能落下。
