特征
1集体所有。
2使用主体特定。仅限本集体经济组织特定的成员享有使用权。农村村民申请宅基地只向本集体经济组织提出，特定村民申请取得宅基地后只可自己建房不可将其出卖、转让。
3一户一宅。根据我国《土地管理法》第62条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”
4不可流转性。特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让。也不可以抵押。
5随房屋转移。宅基地的使用权依房屋的合法存在而存在，并随房屋所有权的转移而转移。在买卖房屋时，宅基地使用权须经过申请批准后方可随房屋转移。
困境
1目前受到的限制非常严厉。不能向集体外流转，不能抵押、不能继承、不能有任何用途的改变，这些限制使得宅基地目前基本没有市场价值。
2地方政府越权，强征宅基地。
3村民违法。村民获村委会建设小产权房，或者直接将房屋出售或出租给城市居民或外来人口。
4最重要的，宅基地不能变成农民的财富。
改革方向
1加快确权步伐；
2给予农民宅基地使用证，即给农民宅基地集体土地使用证，并且确定其期限；
3允许符合法律规定的宅基地流转。
可能后果
1提高土地利用率，进一步有效保护耕地。
2保护农民土地利益，增加农户的财富。
3促进金融结构转变，促进农村经济发展。
4为城市化注入新动力，使得农民城市化成为可能。
利益博弈
改革一方面会激发所谓的制度红利，正如1978年的改革一样，这会创造更大的财富，基于这个角度，改革是一个财富创造的过程；另一方面，改革也是利益再分配的过程。
