办假证如鱼得水
变股权偷梁换柱
土地出让金一直未缴清，还有764亩土地证迟迟拿不到，一直是刘有贵的心病。一天，他找老部下国土局局长王某说：“兄弟啊，我想把剩下的土地证也办了。”王某面有难色：“可是这块土地出让金还没交齐啊……”刘有贵信誓旦旦地说：“我保证在两个月内补齐，这你还不放心吗？”王局长实在拗不过老领导的面子，就安排手下帮他办了764亩的土地证。材料显示：2006年6月28日，浦口区国土局地籍科科长刘某将1514亩土地中剩余的764亩汤泉地块土地使用权证违规办至凯隆公司名下。该土地证制出后，王某害怕将来出事不好交待，便将原件保管在国土局，只提供复印件给安隆公司使用。
但刘有贵深知，土地使用权证既已制出，与捏在他手里并无二致，便四处寻找买家。经朋友介绍，北方一家有实力、有背景的公司，想在南京拿地搞别墅开发。刘有贵自信满满地开价道：“这块地有好几家在谈，一口价25万/亩，要买就要整体1500多亩全部拿，必须一次性付款。”这家公司在北方做过几个大项目，老总一行来宁后直接从机场到浦口看地，大家看到这块地是块整地，环境很好，感觉很不错。当天下午，双方就在安隆公司商谈意向。经过谈判，双方约定刘有贵以转让股权的形式将土地转让给北方某公司，转让价为25万/亩，一次性付清转让金再变更股权。当时刘有贵提出，该地块中有一块是朋友公司的，但他可以代表该公司做主。
2007年年初，刘有贵和李总等人参观了北方某公司开发的一些大厦，感到该公司的确颇有实力。双方又进行了土地转让的第二轮商谈，一致认可了这笔土地转让买卖。春节过后，北方某公司一行5人来到南京，准备商量起草土地转让合同。当时，土地行情一路看涨，刘有贵等人不失时机地“狮子大开口”，把价码一口气涨到35万/亩，还要求北方某公司配两辆好车。双方几番讨价还价之后，最终敲定了土地价格为28万/亩。这期间，刘有贵为了让北方某公司信以为真，便以谈生意要看原件为名，从区国土局借出原件给北方某公司进行了原件确认。2007年4月，买卖双方在南京以项目公司股权转让的方式签订了“合作协议”。刘有贵之所以采取这种项目公司股权转让形式转让土地，是因为这样运作可以规避很多法律法规的问题，还能避免高额税金。至案发时，刘有贵通过土地权益转让从北方某公司非法获利高达1.5亿余元。刘有贵自导自演玩的几出“空手道”，不仅令他饕餮了倒卖土地的“盛宴”，也将自己送上了审判台，受到了法律的制裁。
在此案宣判后，记者采访了主办此案的办案人员，请他谈谈查办此案的体会。
这位办案人员说：这个案件对我们确实是一个挑战，除了案件时间跨度长，调查取证难，犯罪分子对抗调查外，最主要的这还是一种新型犯罪，司法实践并不多，特别是犯罪分子曾经主管土地和城建，熟悉法律法规，这种行为罪与非罪，是对法律法规的一种合理规避，还是触犯法律的犯罪行为，我们也曾有过争论。领导要求我们，必须实事求是，属于领导干部下海创业的正常经营活动，我们要大力支持；属于违规错误的按照政策条规予以纠正；属于犯罪的一定要依法惩处！值得欣慰的是，经过全体办案人员的努力，大家没有辜负举报人的期望，我们拿下了南京第一个非法倒卖土地的案件，我们忠诚履行了自己的职责！
这位办案人员还说，案件之所以能够成功查办，首先要感谢那位至今还不愿意露面的举报者，是他前期源源不断地为我们提供线索，使我们能够打开局面，打破僵局；其次，还要感谢支持我们办案的各级领导，他们严谨求实的态度，使我们能够在案件查办中始终保持清醒的头脑，大家特别记得的就是领导反复强调的一句话：不枉不纵；第三，还要感谢南大、南师大等省市法学界的很多专家学者，在案件查处遇到困惑的时候，是他们为我们提供了许多法律支持。
(文中除刘有贵外，其他为化名)
罪名分析
以牟利为目的，违反土地管理法规
“非法倒卖土地使用权罪”是1997年刑法修订新增的罪名，其构成罪名的核心要点有两条，一是以牟利为目的；二是违反土地管理法规。具体说来，典型的有两种行为：一是在未足额缴纳土地出让金的情况下转让土地；二是在没有土地使用权证的情况下转让土地。
司法实践中“非法倒卖土地使用权罪”极其罕见。前不久，上海地产富豪周小弟案被控非法倒卖土地使用权罪，在上海市第一中级人民法院开庭审理。
根据我国1997年刑法第228条，非法倒卖土地使用权罪，是指以牟利为目的，违反土地管理法规，非法倒卖土地使用权，情节严重的行为。
本罪侵犯的客体是国家的土地管理制度。土地属于国家或集体所有，国家严禁以任何形式转让土地，但土地的使用权可以依法转让。对于非法倒卖土地使用权的，显然是对国家土地管理制度的严重侵犯。1988年4月12日七届全国人大一次会议通过了宪法修正案，其中规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”
本罪在客观方面表现为违反土地管理法规，非法倒卖土地使用权，情节严重的行为。
l、必须是违反土地管理法规的行为。土地管理法规，是指以《土地管理法》为代表的一系列土地管理法规。如《土地管理法》(1988年12月29日通过)、《国务院关于出让国家土地使用权批准权限的通知》、《城镇国家土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地管理法实施条例》等。上述土地管理法规中明确规定，以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当按照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。土地使用者未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%。
2、必须是非法倒卖土地使用权的行为。土地管理法规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让不符合法律规定的为非法转让。所谓倒卖土地使用权，是指将土地使用权非法出卖给他人，或者为了出卖而向他人收买、租借土地使用权等，有的是明码标价予以出卖；有的则是以某种形式掩盖其土地的买卖，如明里购买他人的厂房，暗里则是购买厂房所占地的土地使用权；借买他人住宅之名行占他人住宅基地使用权之实等。非法转让、倒卖土地使用权罪属情节犯，非法转让、倒卖土地使用权的行为必须达到情节严重，才能构成非法转让、倒卖土地使用权罪，所谓情节严重，主要是指多次实施非法转让、倒卖土地使用权罪行为的；非法转让、倒卖土地使用权数量较大的；牟取非法利益较大的；造成土地严重破坏或荒芜的；等等。
本罪的主体为一般主体，在主观方面表现为故意，并且以牟利为目的。犯本条罪的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。
本案中，被告单位安隆公司受让老山林场地块后，以牟利为目的，在没有依法取得土地使用权、没有对土地进行投资开发的情况下，转让750亩土地使用权获利并利用人情因素取得违法审批，以转让项目公司股权的方式掩盖买卖土地使用权的事实，转让了764亩土地获利。这些行为均违反了我国《土地管理法》等一系列土地管理法规的相关规定，是未依法取得使用权而买卖土地使用权的行为，符合非法倒卖土地使用权的犯罪特征。对被告单位安隆房地产公司非法买卖两块土地的行为以非法倒卖土地使用权罪定罪是准确的。被告人刘有贵作为被告单位直接负责的主管人员和直接责任人员，直接参与并控制两块土地的非法倒卖行为，根据我国《刑法》第30条、第31条、第231条的规定，系单位犯罪直接负责的主管人员和直接责任人员，应依照《刑法》第228条的规定处罚。
案件链接
周小弟也犯此罪
2008年12月，上海市中级人民法院在审理因利益纠纷引发的昔日上海地产富豪周小弟等9人参与的雇凶伤人案的同时，这名昔日上海地产富豪的“发财之道”也浮出水面。法院查明，2001年4月，周小弟以新世纪公司名义与上海的一家房产公司签订协议，以单价每亩20多万元、总价6.34亿元人民币的价格，受让了浦东三林懿德地块(以下简称懿德地块)2000多亩土地。同年5月，根据上述协议，新世纪公司与该家房产公司等共同组建了项目公司懿德公司，由周小弟任董事长、徐建刚任总经理。2001年9月至2006年11月，为牟取买卖土地使用权差价，周小弟、徐建刚以懿德公司名义，在尚未支付全部土地出让金、未取得土地使用权证的情况下，以联合开发为名，先后将懿德地块2000余亩土地的使用权，以每亩50多万元至100多万元人民币不等的价格，非法倒卖给其他几家公司，从中收取了土地出让款20亿余元人民币。2009年11月4日，上海市第一中级人民法院一审公开宣判：周小弟因犯故意伤害罪，被判处有期徒刑9年，剥夺政治权利2年；犯非法倒卖土地使用权罪，被判处有期徒刑6年，并处罚金人民币3亿元；决定执行有期徒刑14年，剥夺政治权利2年，并处罚金人民币3亿元。
短评
非法倒卖土地
是造成房价高涨的重要原因
土地市场秩序对市场经济的良性运行至关重要。一些不法分子为追逐暴利，置国家土地管理法规于不顾，暗箱操作，越规逾矩，非法倒卖土地。这种违纪违法行为不但违反了土地管理制度，破坏了土地市场的交易秩序，这也是地价飙升、房价高涨的重要原因。本案中，被告单位以牟利为目的，把未缴清土地出让金、尚未取得土地使用权、没有实力开发、未经开发的土地进行倒卖，非法获利1.5亿元，由此导致的必然后果是：巨额价款将由老百姓买单，严重影响地价房价走势。这起案件的成功查处再次向我们表明，市委、市政府严惩腐败决不手软的决心和信心，对那些影响和妨碍科学发展、侵害群众根本利益的违纪违法行为都将一查到底，决不姑息，决不让任何腐败分子逃脱党纪国法的惩处。 通讯员 曾丽敏 关研
