地价直逼上海中心城区
在迪士尼“落沪”消息宣布的当天，恰好有两幅“迪士尼地块”周边的土地进行拍卖，其中，A08-03地块更是吸引了众多开发商。
据上海规划及土地资源局网站数据显示，从2005年初至今近5年时间，川沙区域的土地供应总共是7幅，除A08-03地块是唯一的一幅住宅用地外，其余6幅均为工业或商业等配套用地。从地理位置看，A08-03地块与传闻中的“迪士尼项目”直线距离在3公里左右。
在网上竞价阶段，经5次竞价，截至3日16时，A08－03地块挂牌价被锁定在7亿元，比出让底价3.268亿元溢价114%，折合楼板价达到8249元/平方米。
在4日上午的竞拍现场，17家网上竞价企业中有15家企业到场。经过网上最后三轮竞价，最终该地块以11.9亿元的价格成交，楼板价达到14000元/平方米，溢价264.1%。
或许是这个价格出乎了大家的预料，现场竟然没有人举牌竞拍。参与竞拍的界龙实业代表在竞拍后接受记者采访时感叹：“价格太高了，太离谱了”。
上海中原研究咨询部龚敏对本报记者表示，从今年3月至10月，具备“迪士尼概念”的二手房房价已经上涨了30%，同时，目前该区域在售新楼盘的价格在每平方米1.28~1.46万元之间，大部分价格位于1.2万元~1.35万元/m2，A08-03地块的楼板价已经超过了该区域目前在售楼盘的均价。
“面粉比面包贵的现象”已经在该区域出现。
业内人士估算，加上各类税费和开发成本，该地块的保本售价接近每平米2万元，直逼上海市中心部分地段的楼价。
考察过世界多个迪士尼项目的SOHO中国主席潘石屹认为，以目前建成的迪士尼乐园来看，无论是在本土的美国，还是欧洲的法国、亚洲的东京和香港，这个游乐园从来都只是一个位于城市远郊的主题乐园而已，并没有带来当地整体房地产市场以及居民生活的提升。“所谓的迪士尼概念，只是公众的一个想象而已。”
而以香港为例，香港迪士尼周边房价是香港房价最低区域之一。
永安信国际投资董事局主席乔志杰表示，迪士尼对房地产行业来说，没有根本性的带动，尤其是对商品房。
2029-2030年收支平衡
按照未经官方证实的说法，上海迪士尼乐园预计耗资244.8亿元，其中上海市政府下属的企业将持股57％，迪士尼公司持股43％。这一比例结构相似于早期的香港迪士尼，目前香港特区政府仍然背负着巨大的亏损包袱，而上海方面将如何从这笔巨大的投资中获得收益，也颇令外界关注。
在迪士尼的4个海外分号中，目前只有东京迪士尼的盈利是最好的，从1983年开业至今的26年间，年年盈利；巴黎迪士尼经过多年亏损后，终于在2008财年盈利约1620万元人民币；而香港迪士尼虽然并没有对外界公布过盈利状态，但外界估计其从2005年9月开园以来，已经连续三年亏损。
即使如此，迪士尼公司仍然可以从香港迪士尼获得管理费以及经营酒店的收益等，香港特区政府方面却背负沉重的亏损包袱。香港特区政府的投资，预期最理想可在2029至2030年达到收支平衡，但若旅游业发展未如预期，则需至迪士尼开幕后40年，即在2044至2045年度才有望回本。
香港迪士尼的症结被认为是太小，其总面积为126公顷，已发展面积只有15公顷。而现在，它还将面临来自上海迪士尼的竞争压力，虽然后者最快也要5年之后才能对外开放，但是从未经证实的方案来看，上海迪士尼项目仅一期的占地就约达150公顷。
虽然上海迪士尼的建设和运营协议还未最终签署，一直关注香港迪士尼项目的凤凰卫视采访总监闾丘露薇认为，值得上海方面借鉴的首先是分成的问题。
她表示，当年香港特区政府和迪士尼签订的协议被称为“不平等条约”，因为特区政府当初是又出钱又出力，既填海又建周边的建筑，有了57%的股权，但却没有管理权，后来在跟迪士尼谈定的协议当中，虽然股份减少到52%，但是订立的新条约规定，美国总部华特迪士尼总部收取的管理费必须与香港迪士尼乐园的业绩挂钩，而且迪士尼乐园每年必须披露入场的人次到底是多少，之前迪士尼的经营情况，香港政府作为大股东，其实知道的并不多。
闾丘露薇表示，在目前中国经济推动内需的情况下，大家期待迪士尼为上海带来一个产业升级，但这样的心态会不会让大家在谈判的时候反而处于劣势，这一点也值得注意。
